Как собственникам и пользователям земельных участков защититься от незаконных действий органов регис

Как собственникам и пользователям земельных участков защититься от незаконных действий органов регис
Фотогалерея:
Как собственникам и пользователям земельных участков защититься от незаконных действий органов регис 0

Заключить договор аренды земельного участка — это полдела. Закон требует зарегистрировать такое право. Поэтому нередко судебные споры идут вокруг отказа в такой регистрационной действия или отмены соответствующих записей в государственном реестре.

внесудебное обжалование

Действующий Земельный кодекс устанавливает содержание права собственности на землю как субъективного права и определяет его как совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению участками в пределах, определенных этим кодексом. Поскольку в настоящее время действует временный запрет на куплю-продажу участков сельскохозяйственного назначения, в состав которых уходит 78% пашни, достаточно эффективно используется институт временного пользования (аренды) на основании договоров.

Учитывая содержание права собственности земля является объектом недвижимости, а потому право пользования ею подлежит государственной регистрации в соответствии с законом. То есть приобретение права пользования участком и реализация полномочий пользователя не зависят от одного лишь заключения договора аренды. Такое право подлежит обязательной государственной регистрации в виде принятия соответствующими органами определенных решений.

В результате проведения в 2015 году реформы полномочия по совершению регистрационных действий были делегированы широкому кругу регистраторов (нотариусов), в том числе регистраторам коммунальных предприятий, которые являются не зависимыми от Министерства юстиции.

Вместе с тем для осуществления контроля за деятельностью последних при Минюсте создана комиссия по рассмотрению жалоб в сфере госрегистрации. Она наделена полномочиями рассматривать жалобы на действия регистраторов, отменять обжалованы решения о госрегистрации прав и вносить изменения в соответствующий реестр.

Порядок обжалования решений, действий или бездействия госрегистраторов и МЮ определено в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 1.07.2004 №1952-IV и Порядка рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации, утвержденного постановлением Кабинета Министров от 25.12. 2015 №1128.

Однако, как показывает практика, деятельность указанной комиссии порой не прозрачна, заседания проводятся с нарушениями требований законодательства, без вызова всех заинтересованных сторон. Как следствие, выводы и приняты решения являются необъективными и дают недобросовестные приобретателям бесспорные основания для длительного владения и пользования участками.

Кроме этого, наделение министерства полномочиями самостоятельно отменять решения госрегистраторов и записи в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений противоречит Конституции, Конвенции о защите прав человека и основных свобод в части возможности разрешения споров между пользователями во внесудебном порядке и является основанием для обжалования приказов минюста в суде.

Неопределенность с юрисдикцией

Как правило, жалобы на решение МЮ, госрегистраторов, нотариусов в связи с их публично-правовым характером и участии субъекта властных полномочий рассматриваются по правилам административного судопроизводства. Поскольку суды закрывают производства в связи с нарушением правил предметной юрисдикции на стадии рассмотрения кассационных жалоб, практика по определению юрисдикции в спорах указанной категории пока достаточно неопределенной.

Так, по делу №823 / 2042/16 Большая палата Верховного Суда не согласилась с выводами судов предыдущих инстанций о том, что спор подлежит рассмотрению в порядке админсудопроизводства. ОП пришла к выводу, что признание противоправным и отмене решения госрегистратора о регистрации права аренды участка не является спором между участниками публично-правовых отношений. По мнению ОП, у госрегистратора, принимая решение о регистрации прав на участок по третьим лицом, не имел публично-правовых отношений именно с истцом, обжалуемое решение касалось другого лица, а не истца. Именно поэтому спор является гражданско-правовым и подлежит рассмотрению по правилам гражданского или хозяйственного судопроизводства.

В указанном постановлении ОП ВС сознательно отступила от выводов, изложенных в постановлениях от 4.04.2018 (дела №№817 / 567/16 и 26/9928/15), от 10.04.2018 (дело №808 / 8972/15) и др. В них указано, что рассмотрение исковых требований лица (которая не была заявителем по регистрационных действий) госрегистратору об отмене его решений или записей о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений относится к юрисдикции административных судов. Ведь у госрегистратора совершил существенные нарушения процедуры регистрации, спорные отношения имеют публично-правовой характер.

По результатам рассмотрения дела №823 / 2042/16 кассационную жалобу третьего лица было удовлетворено частично, а производство о признании противоправным и отмене решения госрегистратора — закрыто.

Аналогично ОП ВС закрыла производство по делу №826 / 9341/17 по иску физического лица в Минюст о признании противоправным и отмене приказа министерства, которым отменены решения нотариусов о госрегистрации прав и их обременений. Так, в постановлении указано, что исковые требования заявлены исключительно о восстановлении нарушенного гражданского (имущественного) права и являются производными при решении вопроса о правомерности приобретения права собственности на спорное имущество. Итак, спор, по мнению суда, не является публично-правовым и не подлежит рассмотрению в порядке админсудопроизводства.

Поскольку вопрос предметной юрисдикции суд должен решать при открытии производства, следствием указанных решений является отсутствие в течение длительного времени любого результата и необходимость для заявителей повторно обращаться с аналогичным иском, но уже в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства.

Аргументы в пользу арендатора

При рассмотрении судами первой и апелляционной инстанций двух админиск (дела №№826 / 6166/17 и 826/10685/18) о признании противоправными и отмене приказов Минюста, которыми по результатам рассмотрения комиссией коллективных обращений владельцев участков о якобы незаключения с истцом договоров аренды отменены государственная регистрация права истца пользоваться земельными участками, записи в государственном реестре, выяснено, что этим прекращено право пользования объектами недвижимости.

Так, адвокаты АО «Могильницкий и партнеры» во время представления интересов истца доказали, а суд подтвердил нарушения Минюстом требований законодательства при рассмотрении указанных обращений в части нарушения срока на обращение, несообщение комиссией заинтересованных лиц об их рассмотрении, игнорирование заключенных договоров аренды, госрегистрации права пользования на основании договоров, получения владельцами в течение нескольких лет арендной платы еще задолго до обращения в министерство.

Админсуд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признал противоправными и отменил приказы Минюста и записи в госреестре, которым отменена первичная регистрация права аренды за законным пользователем. Эти решения суд апелляционной инстанции оставил без изменений, они вступили в законную силу.

К аналогичным выводам пришли суды и по делам №№826 / 1632/17 826/9791/17 и 826/9046/16, решения по которым оставлены без изменений Кассационным административным судом.

Что является юридическим фактом?

Вместе с тем в настоящее время ОП ВС рассматривает кассационную жалобу третьих лиц по делу №826 / 6166/17, поступившей на основании ч.6 ст.346 КАС. Выясняется, подлежала указанное дело рассмотрению в порядке админсудопроизводства. Хотя этот вопрос не был предметом рассмотрения судов предыдущих инстанции.

Каким будет окончательное решение — пока не известно. Однако, решая вопрос о предметной юрисдикции, ОП должен учитывать, что стороной в спорах является Минюст — субъект, осуществляющий властные управленческие функции, а споры по своему характеру являются публично-правовыми. Ведь на основании решений такого субъекта прекращено право пользования участками, следовательно, спор относится к административным.

Кроме этого, согласно ст.2 закона №1952-IV госрегистрация прав на недвижимое имущество и их отягощений — официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в госреестр. Из этого следует, что госрегистрация в любом случае следует за юридическим фактом, в результате которого возникает, изменяется или прекращается вещное право или обременение. Сама по себе госрегистрация или регистрационное действие не может быть юридическим фактом. Ведь такой юридический факт как раз и становится основанием для осуществления регистрации.

В свою очередь спор о праве является делом, в котором оспариваются основания (договор купли-продажи, аренды, дарения и т.п.) для осуществления госрегистрации в качестве основной или дополнительной исковое требование. В таком случае при обжаловании регистрационного действия в порядке админсудопроизводства, если истец не ставит вопрос об отмене юридического факта — основания госрегистрации, админсуд не вправе отказывать в судебной защите и закрывать производство. То есть дела такой категории должны рассматриваться в порядке админсудопроизводства.

13:23
228
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!