Старт рынка земли- иллюзии и реалии

Старт рынка земли- иллюзии и реалии
Фотогалерея:
Старт рынка земли- иллюзии и реалии 0

СТАРТ РЫНКА ЗЕМЛИ 2021 — ИЗМЕНА, ПОБЕДА ИЛИ КОМПРОМИСС?

Во время внеочередного заседания Верховной Рады Украины, народные депутаты большинством голосов поддержали подготовленный ко второму чтению законопроект № 2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Этот закон стал компромиссом между властью, частью оппозиции и МВФ. Его раскритиковала целый ряд депутатов, которые голосовали против. В то же время аграрные эксперты и те украинские фермеры, которые в целом соглашаются с необходимостью рынка земли в Украине, оценивают новый закон неоднозначно.

То, что рынку купли-продажи земель аграрного назначения в Украине быть — это позитив. Спасет ли новый закон о земле украинскую экономику от дефолта покажет будущее, но однозначно можно сказать, что снятие моратория — это пока едва ли не самый действенный способ оживить отечественную экономику, без чего большинство электоральных обещаний нынешней власти будут пустым звуком.

Итак, каким будет рынок земли по-украински? Кто и на каких условиях сможет покупать, продавать, дарить или обменивать пашню, сады, виноградники и пастбища? Проанализируем Законопроект № 2178-10, подготовленный ко второму чтению.

Запуск рынка земли в Украине состоится с 1 июля 2021 года. Согласно Заключительным положениям законопроекта, он вступает в силу с 1 июля 2021, кроме пункта 2 настоящего раздела, которым Кабинету Министров Украины поручено в шестимесячный срок со дня опубликования настоящего Закона разработать порядок поддержки граждан и юридических лиц, которые хотят купить землю, в частности — подготовить нормативную базу для создания фонда развития сельских территорий, одна из целей работы которого — поддержка малых и средних сельхозпроизводителей, инициировать внесение изменений в Бюджетный кодекс Украины относительно создания данного фонда, при вести в соответствие с этим Законом нормативно-правовые акты.

Кто и когда получит право покупать украинскую землю? С 1 июля 2021 получат право покупать землю аграрного назначения только граждане Украины как физические лица, а с 1 января 2024 и юридические лица. Но при условии, что среди их конечных владельцев есть только граждане Украины, Украинская территориальные общины или государство.

Иностранцы же смогут покупать украинскую землю сельскохозяйственного назначения при условии и со дня принятия такого решения на общенациональном референдуме. В частности, после этого приобретут право покупать землю юридические лица, среди учредителей / бенефициаров которых иностранные граждане, а иностранцы и лица без гражданства смогут приобретать долю или членство в юридических лицах, которые уже имеют земли аграрного назначения.

Также владеть землей аграрного назначения могут: государство, территориальные общины и банки.

Одновременно является земли аграрного назначения, которые нельзя будет продавать даже после запуска рынка. А также те, кому эту землю в коем случае не продадут.

Не могут продаваться (изменять владельца) земли аграрного назначения:

если они в государственной или коммунальной собственности.

если они находятся на временно оккупированных территориях на Донбассе или в Крыму. Исключение закон делает только для передачи такой земли по наследству. Все остальные сделки и доверенности, заключенные в период оккупации, считаются недействительными.

если земля находится ближе 50 км от государственной границы, ее не имеют права покупать иностранцы или юридические лица с иностранными учредителями. Даже если всеукраинский референдум позволит иностранцам покупать землю в Украине.

Не допускаются на рынок земли:

граждане страны-агрессора и юридические лица, в которых они являются бенефициарами;

лица, связанные с террористической деятельностью;

юридические лица, совладельцем которых является иностранное государство;

компании, чьи владельцы зарегистрированы в оффшорах или чьих бенефициаров пока невозможно установить;

люди или компании, которые находятся под санкциями (по закону «О санкциях»), или лица, связанные с ними,

юридические лица, связанные с компаниями и конкретными людьми, зарегистрированными в государствах, входящих в «черный список» Международной группы по противодействию отмыванию грязных денег.

Концентрация земли в одни руки

Законопроектом установлены ограничения на площадь земель «в одни руки», а именно: граждане Украины могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 га., А с 2024 — 10000 га.

Указанное ограничение не распространяется на земельные участки, приобретенные в собственность гражданином до введения в действие настоящего Закона.

При этом для вычисления площади принадлежит отдельному гражданину, учитывается земельный банк юридических лиц, в которых ему принадлежит доля, пропорционально этой доле. То есть, если у человека, кроме собственных земельных участков, есть доля в компании, которая обладает какими аграрными угодьями, то этот человек считается собственником земли компании: она обладает столькими процентами земли, сколько процентов должен в уставном капитале данного юридического лица.

Нарушение требований относительно круга покупателей и площади земель «в одни руки» является основанием для признания недействительной сделки, по которым приобретается право собственности на земельный участок, а также для конфискации земельного участка.

Иск о конфискации земельного участка подается в суд органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель. Конфискована земельный участок по решению суда подлежит продаже на земельных торгах. Цена проданной на земельных торгах земельного участка, за вычетом расходов, связанных с ее продажей, выплачивается его бывшему владельцу. То есть, после реализации земельного участка на торгах вырученная сумма возвращается прежнему владельцу, а потому по своей правовой природе названа в законопроекте «конфискация», на самом деле выглядит как реквизиция.

В то же время, требование «не более 100 га (с 2024 — 10000 га) в одни руки» не распространяется на банки. Но банки имеют право владеть аграрной землей только при условии, что сняли ее в качестве залога по кредиту. Также, в Законе имеется временное ограничение по владению банком такой землей, а именно: такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.

Данную норму специалисты называют одним из вероятных механизмов концентрации земли «в одних руках», поскольку Банки, которые могут получать землю (как залог) без количественных ограничений, станут некими латифундистами на два года, а локальный капитал, через право выкупа, получит соответствующие преимущества через теневые схемы.

Кредитование под залог земли. Закон открывает доступ к банковскому кредитованию как для операций по купле-продаже земельных участков, так и аграрного бизнеса в целом, основным капиталом у которого есть именно земля сельскохозяйственного назначения. Особенно важной эта смена является для малых и средних производителей, для которых земельные участки едва ли не единственным активом для использования в качестве залога.

Преимущественное право на покупку земель сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на ее приобретение. Преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить собственника земельного участка.

То есть, лицо, решит продать свой «пай», имеет учитывать, оказывал он кому-то «преимущественное право» на его приобретение. Закон «Об аренде земли» предоставляет преимущественное право арендаторам. Таким образом, в случае, когда владелец «пая» пожелает его продать, а арендатор не может или не хочет приобрести данный земельный участок, то арендатор найдет другую заинтересованную лицо, пожелает приобрести у него перевешены право на покупку данной земли. То есть, реальным продавцом «пая» будет выступать не его владелец, а арендатор.

Преимущественным правом на выкуп земли также могут пользоваться люди, которые имеют «право постоянного пользования» или «право пожизненного наследуемого владения» земельными участками государственной и коммунальной собственности. Или если они переоформили такое «постоянное пользование» как аренду. Закон дает им возможность купить эту землю без торгов, да еще и с рассрочкой платежа до десяти лет.

Формирование цены на землю

К 2030 году Законом устанавливается ограничение по минимальной цены на землю, а именно: цена, по которой покупают и продают участок аграрного, не может быть меньше, чем ее стоимость по нормативно-денежной оценке.

В условиях отсутствия прозрачной рыночной цены, эта норма будет защищать владельцев и местные бюджеты на этапе открытия рынка от искусственного занижения цены. Но в условиях обращения преимущественных прав выкупа земель эта минимальная цена фактически и станет единой цене на рынке.

Нормами Закона также предусмотрено, что расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков, проводятся исключительно в безналичной форме. Также предполагается интересная норма о недопустимости приобретения права собственности на земельные участки с / х назначения по возмездным договорам «при отсутствии у приобретателя права собственности документов, подтверждающих источник происхождения средств или других активов, благодаря которым приобретается такое право».

Снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения является положительным, а сейчас едва ли не самым действенным способом оживить отечественную экономику и не допустить дефолта получить финансовую помощь от МВФ и уменьшить удар для экономики во время пандемии коронавируса.

Кроме того, данный шаг был необходим для выполнения решения Европейского суда по правам человека по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», констатировал нарушение мораторием прав собственников земель с / х назначения. Невыполнение этого мероприятия чревато для государства не только подрывом ее авторитета как субъекта международного права, но и примерно 7 млн заявлений в Страсбург. Каждый из 7 млн заявителей реально может претендовать на возмещение средствами из государственного бюджета.

Похожие статьи:
Как купить землю под сад в Украине
В Украине очень популярным становится садоводческий бизнес, а он начинается с приобретения земли. В нашей стране на законных основаниях можно сформировать земельный массив под сад, используя несколько способов. Где и по какой цене сегодня оформляется земля под сады, что выращивают фермеры и как не попасть впросак с выбором земельного участка? Подво...
Анализ рынка грецкого ореха в Украине за 2017 год
По прогнозам в сезоне 2016/2017 гг. в Украине произведут 100 тыс. тонн грецких орехов, что немного меньше прошлогоднего сезона из-за неблагоприятных погодных условий. В 2015/2016 г. собрали 115 тыс. тонн - на 13 тыс. тонн больше официального прогноза USDA. В наступающем сезоне экспорт составит больше половины произведенных грецких орехов, хотя и ум...
Анализ производства, экспорта, потребления грецкого ореха в Украине за 2017 год
Производство грецких орехов в сезоне 2017-2018 г. вырастет на 4% до 113 тыс.т, по сравнению с предыдущим годом. Ожидается, что в сезоне 2017-2018 г. экспорт вырастет на 8%, по сравнению с 2016-2017 г., и достигнет 73 тыс.т. Скорее всего, в наступающем сезоне основными экспортными рынками украинских грецких орехов останутся ЕС и Средний Восток.
Рынок фундука Турции. Прогноз урожая 2016 года.
В этом сезоне Турция ожидает падение урожая фундука. Такое значительное снижение связено с морозом, который прошел в регионе Черного моря, где как раз и расположены основные плантации фундука Турции.
12:14
290
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!